Na comunhão parcial, o imóvel comprado antes do casamento é bem particular, mas as parcelas pagas durante o casamento com recursos comuns se comunicam. Assim, no divórcio, o outro cônjuge tem direito à meação sobre a parte do imóvel paga durante a união, calculada de forma proporcional. A valorização de mercado da parte particular, em regra, não se comunica. Benfeitorias e reformas pagas com recursos comuns também podem ser partilhadas. Se as parcelas do casamento foram pagas com recursos exclusivos de um (como herança), a parte correspondente pode ser excluída.
Essa é uma das situações mais frequentes — e mais mal compreendidas — em divórcios: “o apartamento é meu, comprei solteiro”, diz um; “pagamos juntos durante 10 anos”, responde o outro. Os dois têm parte da razão. Veja como a lei e os tribunais resolvem.
A regra do Código Civil
- O art. 1.659, I e II, exclui da comunhão os bens que cada cônjuge possuía ao casar e os sub-rogados em seu lugar.
- O art. 1.660, I, inclui na comunhão os bens adquiridos por título oneroso na constância do casamento.
- O art. 1.661 diz que são incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento.
O STJ conciliou essas regras: o imóvel em si foi adquirido antes, mas o pagamento feito durante o casamento é esforço comum, e por isso a parte quitada nesse período se comunica.
Como calcular a meação
A forma mais usada é a proporção entre o que foi pago antes e o que foi pago durante o casamento:
| Etapa | Exemplo (hipotético) |
|---|---|
| Preço total pago pelo imóvel (entrada + parcelas) | R$ 300.000 |
| Pago antes do casamento (entrada e parcelas) | R$ 120.000 (40%) |
| Pago durante o casamento | R$ 180.000 (60%) |
| Valor atual de mercado | R$ 500.000 |
| Parte comum (60% do valor atual) | R$ 300.000 |
| Meação do outro cônjuge | R$ 150.000 |
Há variações nos critérios: alguns julgados aplicam a proporção sobre o valor atual (como no exemplo), outros sobre os valores efetivamente pagos corrigidos. A escolha do critério pode mudar bastante o resultado e deve ser discutida no caso concreto.
Valorização do imóvel
A valorização de mercado da parte particular (os 40% do exemplo) não se comunica, porque decorre de fatores externos, não do esforço comum. Já a valorização da parte comum acompanha essa parte e é dividida.
Reformas e benfeitorias
Reformas pagas com recursos comuns durante o casamento — ampliação, novo banheiro, cozinha planejada — podem ser partilhadas, mesmo que o imóvel seja particular, porque aumentaram o valor do bem com esforço comum (Código Civil, art. 1.660, IV). Guarde notas fiscais, contratos e comprovantes.
FGTS usado no pagamento
Se o FGTS foi usado para amortizar ou quitar o imóvel durante o casamento:
- FGTS formado antes do casamento: os valores usados são particulares, e a parte correspondente do imóvel também;
- FGTS formado durante o casamento: os valores são comuns, e a parte correspondente se comunica.
Leia FGTS na partilha.
Parcelas pagas com dinheiro particular
Se parcelas do casamento foram pagas com herança, doação ou com o produto da venda de outro bem particular, a parte correspondente é excluída (sub-rogação). É preciso provar a origem do dinheiro, com extratos e documentos.
E na união estável?
A mesma lógica se aplica à união estável em comunhão parcial (regime legal na falta de contrato escrito): as parcelas pagas durante a convivência se comunicam. A prova das datas de início e fim da união é decisiva. Leia partilha na união estável.
E na comunhão universal ou na separação de bens?
- Comunhão universal: em regra, o imóvel inteiro se comunica, mesmo comprado antes.
- Separação convencional de bens: em regra, o imóvel continua particular, e o outro só tem direito se provar contribuição direta, em discussões de enriquecimento sem causa.
Leia regimes de bens: comparação.
Documentos necessários
- escritura ou contrato de compra e matrícula atualizada;
- extrato de evolução do financiamento (datas e valores das parcelas);
- certidão de casamento (data) e provas da separação de fato;
- comprovantes de uso de FGTS;
- notas e contratos de reformas;
- provas da origem de recursos particulares.
Como resolver na prática
- Calcular a parte comum com base nos documentos.
- Negociar: quem fica com o imóvel paga a meação ao outro ou compensa com outros bens.
- Vender, se nenhum puder ficar com o imóvel.
- Registrar a partilha na matrícula.
Exemplos práticos (hipotéticos)
Apartamento comprado solteiro, 30% pago antes e 70% durante o casamento. A esposa tem direito a 35% do valor do imóvel (metade dos 70%).
Imóvel quitado antes do casamento, reformado durante. Só a reforma, paga com recursos comuns, é partilhada.
Parcelas pagas com herança do marido. Com extratos que mostram a herança sendo usada nas parcelas, essa parte é excluída da partilha.
Erros comuns
- Afirmar que o imóvel é “só meu” sem considerar as parcelas pagas no casamento.
- Exigir metade do imóvel inteiro quando parte foi paga antes.
- Não guardar o extrato do financiamento.
- Esquecer reformas feitas com dinheiro comum.
- Não provar a origem de recursos particulares.
Perguntas rápidas
O imóvel está só no meu nome; isso muda algo? Não. O registro não define a meação; o que importa é o regime e a origem dos pagamentos.
E se os pais de um pagaram parcelas? Pode configurar doação a um ou ao casal, conforme as provas.
O cálculo é sempre 50%? A meação é metade da parte comum, não necessariamente metade do imóvel.
Imóvel na planta comprado antes do casamento
Se o contrato de compra de imóvel na planta foi assinado antes do casamento e as parcelas à construtora (e depois o financiamento) foram pagas durante a união, aplica-se a mesma lógica proporcional: a parte paga antes é particular; a parte paga durante, comum. As chaves recebidas durante o casamento não mudam a regra, porque a causa da aquisição é anterior. Guarde o contrato com a construtora e o histórico de pagamentos.
Aluguel recebido do imóvel particular
Os frutos dos bens particulares percebidos durante o casamento — como aluguéis — se comunicam (Código Civil, art. 1.660, V). Assim, se o imóvel comprado antes do casamento foi alugado, os aluguéis recebidos durante a união e convertidos em patrimônio podem entrar na partilha, ainda que o imóvel em si seja particular.
Quem pode ficar morando no imóvel
Até a partilha, o casal pode combinar quem permanece no imóvel. Se o imóvel tem parte comum e um dos cônjuges o usa com exclusividade, pode haver compensação pelo uso. Leia aluguel do ex pelo uso do imóvel.
Como provar as datas e os pagamentos
Peça ao banco ou à construtora o extrato de evolução do contrato, com a data e o valor de cada parcela. Compare com a data do casamento (certidão) e da separação de fato (mensagens, mudança de endereço, contas). Esses três marcos — compra, casamento e separação — permitem calcular a parte comum com segurança e reduzem a necessidade de perícia.
Prazo para discutir
Se o imóvel ficou fora da partilha por erro ou desconhecimento, a parte comum ainda pode ser reivindicada por sobrepartilha. Leia sobrepartilha.
Advogado de partilha de imóveis no RJ
O E. Fontes Advocacia calcula a meação em imóveis adquiridos antes do casamento e conduz a partilha em divórcios no Rio de Janeiro. Saiba mais em divórcio litigioso e partilha de bens no RJ.
